Cómo evaluar un terreno antes de comprarlo: cómo encontrar el lote perfecto

¿Alguna vez has estado manejando por un camino rural largo y sinuoso, mirando por la ventana, y te has fijado en un letrero que dice “Terreno en venta”? ¿Te detuviste a tomarle una foto al letrero y entrecerraste los ojos todo lo que pudiste a través de los árboles para ver la parte trasera del terreno? ¿No? ¿Solo yo?  

Bueno, tal vez no hayas hecho todo eso, pero quizá sí te interese un terreno y quieras saber cuáles serían los siguientes pasos para que la propiedad sea tuya. Comprar un terreno, al igual que comprar una casa, puede ser la adquisición más importante en la vida de la mayoría de nosotros, así que, ¿cómo nos aseguramos de no encontrarnos en una situación en la que nos arrepintamos de la compra? 

Dado que la mayoría de las personas que compran terrenos agrícolas se encuentran fuera de los límites de la ciudad, nuestras prioridades a la hora de definir lo que podemos llamar una propiedad viable para una granja o terreno agrícola son diferentes a las de la mayoría de las compras de viviendas. El acceso al agua, la calidad del suelo, los límites o servidumbres, los servicios públicos y la zonificación deben ser aspectos prioritarios. Con tantas cosas que considerar, ¿no sería útil contar con un sistema de puntuación que pudiéramos usar para evaluar una propiedad y determinar su utilidad? No te preocupes: para ahorrarte tiempo, compartiré la guía que utilicé al adquirir mi primera propiedad nueva sin desarrollar. Este sistema de calificación utiliza una escala de 100 puntos, distribuidos entre los cinco factores clave que acabo de mencionar. Una puntuación de 80 o más indica una opción excelente; de 60 a 79 significa que es viable, pero requiere una inversión significativa; y cualquier puntuación por debajo de 60 es un pozo sin fondo de alto riesgo. 

Disponibilidad y derechos sobre el agua (máximo 25 puntos) 

El agua es el factor más importante porque, sin ella, una granja o una finca no puede funcionar, y solucionar este problema está totalmente fuera de tu control si la hidrogeología no te es favorable. 

• 25 puntos: Fuente existente, que haya dado buenos resultados en pruebas con caudal elevado (más de 10 galones por minuto) y con agua limpia, O BIEN un nivel freático superficial y confiable, con derechos de agua claramente establecidos legalmente. Medidor de agua municipal/grifo. 

• 18 puntos: No hay un pozo en funcionamiento, pero las propiedades aledañas cuentan con pozos confiables a profundidades razonables (menos de 200 pies); los derechos de agua no tienen restricciones para uso doméstico o en pequeña escala agrícola. Hay agua municipal disponible en las cercanías, con capacidad para agregar conexiones adicionales. 

• 10 puntos: Nivel freático profundo e impredecible (más de 400 pies o con pozos secos conocidos en la zona), o restricciones legales severas sobre el bombeo o el riego. 

• 0 pts: El transporte de agua o la captación de agua de lluvia son las únicas opciones viables; no existen derechos legales sobre las aguas superficiales ni subterráneas. 

Calidad del suelo y topografía (máximo 20 puntos) 

El suelo que pisas determinala la infraestructura, los cultivos e incluso el ganado que podrás producir, así como sus rendimientos. 

• 20 puntos: Suelo franco, con buen drenaje, clasificado como «tierra agrícola de primera calidad» por el USDA; prueba de percolación (perc) aprobada y ya registrada para un sistema séptico convencional; pendiente suave del 2 al 5 % (perfecta para el drenaje y la exposición al sol). 

• 15 puntos: Suelo aceptable que necesita materia orgánica o cultivos de cobertura para aumentar su fertilidad; terreno ondulado con algunas áreas planas aprovechables; se necesitan algunas mejoras menores en el drenaje, pero es muy probable que pase la prueba de permeabilidad. 

• 8 puntos: Suelo arcilloso compacto y pesado o excesivamente rocoso; pendientes pronunciadas que limitan el trabajo con el tractor y la ubicación de la construcción; requieren un sistema séptico de ingeniería o en montículo, que resulta costoso. 

• 0 pts: Humedales, llanuras aluviales o salientes rocosos sólidos cerca de la superficie. Ausencia de filtración en el suelo; erosión severa o acantilados escarpados. 

Acceso, infraestructura y servicios públicos (máximo 20 puntos) 

El costo de llevar los servicios básicos a un lugar remoto puede superar fácilmente el precio de compra del terreno. Por eso es importante no pasar por alto el proceso de evaluación.  

• 20 puntos: La propiedad da a un camino pavimentado o de grava bien nivelado, mantenido por el condado. Los postes de electricidad se encuentran en el límite de la propiedad. Hay servicio de Internet de alta velocidad (fibra óptica o cable) disponible. 

• 14 pts: Se accede a través de una servidumbre privada en buen estado, respaldada por un acuerdo legal sólido. Hay electricidad cerca (a menos de 300 pies), pero se aplican cuotas de conexión. Buena cobertura de datos celulares y de Starlink. 

• 7 puntos: Camino de tierra largo y accidentado que requiere un vehículo con tracción en las cuatro ruedas en caso de lluvia intensa; la conexión eléctrica se encuentra a ¼ de milla o más de distancia (lo que requiere costosas extensiones de línea o una instalación solar fuera de la red a gran escala). 

• 0 pts: Sin salida al mar y sin acceso registrado en el título de propiedad; es imposible o demasiado costoso llevar la red eléctrica; conectividad nula. 

Zonificación, cláusulas restrictivas y libertades legales (máximo 20 puntos) 

Un terreno solo es útil si las leyes locales te permiten hacer realidad tu visión. 

• 20 puntos: Zonificación agrícola sin restricciones; sin asociación de propietarios ni cláusulas restrictivas en la escritura; exención fiscal agrícola vigente que puede transferirse fácilmente al nuevo propietario. 

• 15 puntos: Zonificación rural-residencial estándar que permite la cría de ganado y la agricultura a pequeña escala, pero que establece retranqueos estructurales razonables o exige permisos básicos de construcción. Es posible obtener una exención agrícola, pero hay que volver a solicitarla. 

• 8 puntos: Subdivisión rural con una asociación de propietarios (HOA) o restricciones en la escritura que limitan las construcciones anexas, especifican el tamaño de la vivienda, prohíben ciertos animales (como cerdos o gallos) o prohíben las ventas comerciales. 

• 0 puntos: Zonificación estrictamente residencial que prohíbe por completo la cría de ganado, los invernaderos o el uso agrícola; importantes atrasos en el pago de impuestos debido a una exención agrícola que ya no cumple los requisitos. 

Distribución, forma y microclima (máximo 15 puntos) 

La facilidad de uso general y la fluidez del terreno. 

• 15 puntos: Lote cuadrado o rectangular (lo que minimiza los costos de cercado); en su mayor parte, terreno despejado o una combinación de bosques y pastizales con orientación ideal hacia el sur/suroeste; sin problemas con vecinos molestos. 

• 10 puntos: Forma alargada y estrecha, como una “pista de boliche”, o límites irregulares; requiere una limpieza considerable de matorrales densos o árboles de gran tamaño; exposición solar aceptable, pero con algo de sombra por las colinas. 

• 5 puntos: Terreno muy irregular o dividido por una carretera o un arroyo que aísla algunas partes del terreno; ladera orientada al norte con mucha sombra; demasiado cerca de una fuente importante de molestias (por ejemplo, una granja industrial intensiva o un emplazamiento industrial). 

A continuación se presenta una tabla para que ingreses tus calificaciones y notas de cada categoría con el fin de evaluar la propiedad de interés. 

Evaluación de los resultados 

• 85 – 100: Luz verde: Esta propiedad es muy viable. Los costos de infraestructura serán predecibles y el terreno es naturalmente adecuado para una granja o una finca. 

• 65 – 84: Zona de precaución: Un terreno sólido, pero que presenta uno o dos obstáculos importantes (por ejemplo, es necesario perforar un pozo desde cero, o el suelo requiere una mejora considerable y un sistema séptico de diseño especial). Debes destinar un presupuesto considerable a estos gastos específicos y negociar el precio de compra en consecuencia. 

• Menos de 65: Luz roja: La propiedad tiene problemas sistémicos. Dedicarás más tiempo, energía y dinero a lidiar con la geografía, la geología o las leyes locales que a construir tu hogar o tu granja.  

Ahora que ya tienes tu hoja de evaluación, revisa algunas propiedades en tu zona para determinar si es factible. Recuerda que comprar una propiedad, especialmente en una zona rural sin urbanizar, puede ser una tarea abrumadora. Tómate tu tiempo, sobre todo si es tu primera compra. Para ayudarte aún más, publicaré la segunda parte de este blog, que incluirá escenarios hipotéticos con descripciones de terrenos sin urbanizar y posibles casos de uso por parte de los propietarios, para que puedas determinar si el terreno es adecuado para ti. Hasta entonces, sigue revisando y no dudes en compartir con nosotros aquí en NCAT cualquier práctica recomendada en lo que respecta a la evaluación de terrenos baldíos sin urbanizar. 

Este blog es una producción del Centro Nacional de Tecnología Apropiada (NCAT) a través del programa de Agricultura Sostenible de ATTRA, en el marco de un acuerdo de cooperación con el Departamento de Desarrollo Rural del Departamento de Agricultura de los Estados Unidos (USDA). NCAT.ORG/ATTRA.